Ten ostatni aspekt należy uznać jednak mimo wszystko za pozytywny efekt takiej sytuacji rynkowej, w szerszym spojrzeniu i ocenie. Oznacza bowiem, że cały czas jest w naszym regionie miejsce, nie tylko pod względem terenowym, na nowe inwestycje i obiekty – a to przekładać się będzie właśnie na konkurencyjność w kwestii opłat czynszowych, wzrost liczby miejsc pracy i nowe firmy w regionie, które właśnie tutaj zdecydują się rozpocząć działalność.

- Szczecin, mimo, iż od zawsze był ważnym punktem na mapie Polski pod różnymi względami, w obszarach rynku logistycznego czy nowoczesnych powierzchni magazynowo-produkcyjnych zaczął rozwijać się niestety nieco później niż wiele innych ośrodków w Polsce. – twierdzi Grzegorz Szubartowski z firmy Fiege - dostawcy usług logistycznych, pełniący funkcję Site Managera w Centrum Dystrybucyjnym w podszczecińskim Gardnie. - W mojej ocenie do dziś odczuwamy jeszcze ten nieco spóźniony start, a wiele firm dopiero w ostatnich latach zaczęło dostrzegać potencjał drzemiący w samym regionie jak i ludziach, którzy tu pracują. Bardzo istotnym elementem, który jest niewątpliwym katalizatorem rozwoju naszego miasta była budowa drogi S3, która zdecydowanie poprawiła połączenie drogowe zarówno w kierunku północnym, do portu w Świnoujściu, jak i południowym do autostrady A2, która jest niewątpliwie jedną z najważniejszych dróg w naszym kraju

- Wagę drogi S3 podkreśla fakt, że stanowi ona element transeuropejskiej sieci transportowej zwanej TEN-T – zgadza się dr inż. Mariusz Sowa. – Przybliża nas zatem do zachodniej Europy w sposób bezpośredni i jakże ważny dla pozycji miasta w oczach zagranicznych przedsiębiorców.

Hale potrzebne od zaraz

Wyliczona przez ekspertów liczba 1,24 miliona metrów kwadratowych stanowi nieco ponad trzy i pół procenta krajowych zasobów. Jeśli przez cały poprzedni rok nie oddano do użytku żadnej nowej inwestycji w odpowiednim standardzie klasy A, to jakie są jego wymogi? To obiekt wyposażony w wysokie sufity, minimum dziesięciometrowe, gwarantujący odpowiedni udźwig dla podłogi (minimum 5 t/m2), dysponujący systemami ogrzewania, klimatyzacji, systemami bezpieczeństwa (w tym przeciwpożarowym). Czy to oznacza, że w 2024 roku nie działo się zupełnie nic i takie obiekty nie będą otwierane w niedalekiej przyszłości? AXI IMMO zdaje się temu przeczyć w swoim raporcie. Wylicza, że w budowie, w analogicznym okresie. znajdowało się 114 tysięcy metrów kwadratowych nowych powierzchni magazynowych, z czego zdecydowana większość w obrębie samego miasta.

- Uważam, że przez ostatnie lata regionem interesuje się coraz więcej inwestorów z Niemiec czy Skandynawii i ten wzrost się utrzymuje. - kontynuuje Grzegorz Szubartowski z Fiege. - Zarówno firmy produkcyjne, jak i operatorzy logistyczni wykorzystują nowo powstałe powierzchnie, powodując niejednokrotnie deficyt wolnej powierzchni w danych lokalizacjach. Dziś wiele branż, a szczególnie logistyczna, są bardzo dynamiczne. Klienci operatorów logistycznych preferują krótkie, 2-3 letnie umowy, zamiast 5-7 letnich, jednoczenie oczekując bardzo krótkiego czasu uruchomienia operacji od momentu podjęcia decyzji. To sprawia, że operatorzy muszą być bardzo elastyczni i potrzebują gotowych powierzchni, których przydałoby się wręcz jeszcze więcej. My także wychodzimy naprzeciw sytuacji w zachodniopomorskim uruchamiając operacje dla poszczególnych klientów w bardzo krótkim czasie, który staje się dla nich coraz bardziej istotny. Podobnie jak obecność odpowiednich partnerów na miejscu, gwarantujących brak ryzyka. Proszę sobie wyobrazić, że uruchomiliśmy ostatnio całą logistykę na posiadanej przez nas powierzchni w tydzień od podjęcia decyzji przez klienta, który taką miał potrzebę.

- W mojej ocenie wzrost zainteresowania inwestorów zagranicznych można powiązać z efektem tzw. „przesunięcia kosztowego” – przekonuje natomiast dr inż. Mariusz Sowa. - Lokalizacje o relatywnie niższych kosztach operacyjnych, przy jednoczesnym dostępie do rynku Unii Europejskiej, stają się alternatywą dla dotychczasowych centrów logistycznych, jakim na przykład jest od lat Hamburg będący relatywnie w naszym bezpośrednim sąsiedztwie.

Wszystkie drogi prowadzą do nas

Szczecin jako logistyczny hub, czyli centralny punkt łańcucha dostaw i transportu dla tej części Europy, w której się znajdujemy? Brzmi dość górnolotnie, ale jeśli spojrzy się na położenie naszego miasta, trudno oprzeć się wrażeniu, że może ono jeszcze zyskiwać na znaczeniu.

- Jak najbardziej - przekonuje dr inż. Mariusz Sowa. - Koncepcja „hubu logistycznego” opiera się na teorii węzłów i przepływów, gdzie lokalizacja o wysokim stopniu łączności pełni funkcję redystrybucyjną w regionalnym lub ponadregionalnym systemie logistycznym. Szczecin, dzięki lokalizacji oraz dostępowi do infrastruktury portowej i drogowej, spełnia przesłanki rozwoju tej funkcji.

- Światowe firmy, nasi klienci, oczywiście to dostrzegają – potwierdza Grzegorz Szubartowski. – Z lokalizacji miasta korzystamy zapewniając możliwie najkrótszy czas dostawy do Szwecji, Finlandii i Danii przy bardzo atrakcyjnym koszcie obsługi. Kolejną absolutnie istotną zaletą jest bliskość granicy z Niemcami i samej stolicy, Berlina. Niewątpliwie ten czynnik powoduje, że nasz region jest często brany pod uwagę jako lokalizacja dla branży e-commerce, której rynkiem zbytu są północne Niemcy. Bezpośrednie, autostradowe połączenie z Berlinem sprawia, że z naszego regionu możemy zapewnić dostawy tego samego dnia dla mieszkańców tej aglomeracji, jak i kilku innych dużych ośrodków u naszych sąsiadów.

- Takie są czasy i ich wymogi – zgadza się dr inż. Mariusz Sowa. - Możliwość realizacji dostaw w modelu „same-day delivery” to sygnał, że region osiągnął wysoki poziom dojrzałości operacyjnej w logistyce. Wymaga to jednoczesnego spełnienia warunków techniczno-operacyjnych, takich jak dostęp do nowoczesnych powierzchni magazynowych, automatyzacji procesów czy zaawansowanych systemów IT, elastyczności organizacyjnej po stronie operatorów logistycznych oraz dobrze rozwiniętej infrastruktury transportowej, umożliwiającej szybkie połączenia z głównymi ośrodkami dystrybucji.

Choć okna na północ Europy i jej zachodnią część otwierają się coraz szerzej, to jednak Szczecin w Polsce nadal postrzegany jest często jako miasto bardzo odległe. Skrajne położenie na mapie Polski może wydawać się niekorzystne dla tych, którzy działalność i transportową łączność mają skupioną w granicach kraju.

- Rzeczywiście, zauważamy, że takie firmy wybierają ośrodki zlokalizowane w centralnej części naszego kraju, takie jak Łódź, Stryków czy Mszczonów, ale jest to zupełnie zrozumiałe. – mówi Grzegorz Szubartowski. – Operując w każdym z regionów Polski, korzystamy z jego położenia w sposób jaki on daje. Szczecin ma ogromną wartość, ale inną niż przykładowo te trzy lokalizacje, które wymieniłem. Z miasta postrzeganego w branży jako tego nieco na uboczu, uważam, że staje się powoli właśnie takim hubem logistyczno-produkcyjnym. Z własnych doświadczeń widzę, jak bardzo rozwija się tu e-commerce. W stosunkowo krótkim czasie uruchomiliśmy w regionie kilka wielkoskalowych operacji dla klientów tej branży – których przyciągnęła bliskość rynku niemieckiego i skandynawskiego. Widząc ten potencjał postanowiliśmy również zainwestować w kolejną działkę pod Szczecinem, na której jesteśmy w stanie postawić obiekt o powierzchni przynajmniej 65000 metrów kwadratowych.

Port nadal w cenie

Ale czy możliwość dotarcia drogą morską z portu Świnoujście do Szwecji, jest bardziej atrakcyjna dla branży transportowej niż połączenie lądowe?

- Połączenia promowe i infrastruktura portowa stanowią elementy wielomodalnego systemu transportowego, są kluczowe w obsłudze łańcuchów dostaw o zasięgu międzynarodowym. – mówi dr inż. Mariusz Sowa. - Ich funkcjonalność jest szczególnie istotna w relacjach z krajami nordyckimi, dla których transport morski stanowi podstawowe medium przepływu towarowego.

- To absolutny „must have” w przypadku obsługi logistycznej krajów skandynawskich – zgadza się Grzegorz Szubartowski z Fiege. - Mimo że dotarcie tam drogą lądową jest możliwe, to jest zbyt czasochłonne i kosztowne. Zatem połączenie promowe to najlepsza droga, aby dostarczyć towary dystrybułowane ze Szczecina i okolic do tych krajów.

Jak twierdzą analitycy z AXI IMMO, w strukturze najmu w województwie zachodniopomorskim dominują operatorzy logistyczni, a uzupełnienie stanowią firmy produkcyjne oraz dystrybucyjne. Warto zauważyć, że średnia wielkość transakcji najmu w regionie jest wysoka i w 2024 roku wyniosła 10,2 tys. metrów kwadratowych.

- Wskazuje to na dominację dużych operatorów logistycznych i e-commerce, charakteryzujących się potrzebą skonsolidowanych, skalowalnych powierzchni operacyjnych. – mówi dr inż. Mariusz Sowa. - Taki profil popytu implikuje konieczność dalszej specjalizacji i automatyzacji oferowanych powierzchni.

W świetle aktualnych analiz rynkowych oraz badań lokalizacyjnych, Szczecin jawi się jako jedno z kluczowych miast średniej wielkości o rosnącym znaczeniu gospodarczym w obszarze przemysłowym i logistycznym. Zgromadzone dane empiryczne wskazują, że miasto skutecznie wykorzystuje swoje atuty geostrategiczne, infrastrukturalne oraz dostępność przestrzenną, co czyni je istotnym punktem na mapie nowoczesnych inwestycji komercyjnych w Polsce.

Równocześnie, w ujęciu syntetycznym i wielokryterialnym, Szczecin uzyskał najwyższą pozycję w ogólnopolskim rankingu potencjału inwestycyjnego miast średniej wielkości. Miasto zostało ocenione najwyżej pod względem dostępności infrastruktury transportu drogowego, właśnie infrastruktury magazynowej oraz atrakcyjności lokalizacyjnej – w tym bliskości przejść granicznych i portu morskiego oraz portu lotniczego Szczecin - Goleniów. Tego rodzaju czynniki są kluczowe w ocenie zdolności regionu do przyciągania kapitału, w szczególności z branży e-commerce, produkcyjnej oraz operatorów logistycznych.

Hale i parki to nowe miejsca pracy

Oceny i analizy ekspertów to jedno, a jak zgromadzone dane przekładają się na rzeczywistość? Dominującym podmiotem wpływającym na kształtowanie przestrzeni magazynowej w regionie pozostaje Panattoni – czołowy gracz na rynku nieruchomości logistycznych w Polsce i Europie. Przedsiębiorstwo to systematycznie rozszerza swoją obecność na terenie Pomorza Zachodniego, realizując inwestycje charakteryzujące się wysokim potencjałem operacyjnym. Wśród kluczowych inwestycji należy wymienić: Panattoni Park Stargard (66 100 m²), Panattoni Park Szczecin Dunikowo czy Panattoni Park Goleniów II (114 000 m²). Infrastruktura tych obiektów została zaprojektowana z myślą o nowoczesnych wymaganiach sektora logistycznego i lekkiego przemysłu, oferując możliwość składowania towarów do wysokości 12 metrów oraz spełniając kryteria zrównoważonego rozwoju, co potwierdzają certyfikaty BREEAM na poziomie Excellent i Very Good. Wspólnym mianownikiem dla wymienionych parków jest właśnie ich strategiczne usytuowanie – w bezpośrednim sąsiedztwie kluczowych korytarzy transportowych, granicy polsko-niemieckiej oraz portu morskiego Szczecin-Świnoujście. Uzupełnieniem ekspansji Panattoni na terenie Pomorza Zachodniego jest realizacja projektu Panattoni Park Szczecin V, o powierzchni około 30 000 m². Pierwszym najemcą obiektu została firma Bidfood. Hala zlokalizowana przy ul. Lubczyńskiej usytuowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogowego Szczecin Dąbie, co istotnie podnosi jej atrakcyjność pod względem dostępności transportowej i integracji z regionalną infrastrukturą komunikacyjną.

Równolegle obserwuje się wzrost aktywności ze strony przemysłu farmaceutycznego. Przykładem jest rozbudowa zakładu firmy Nemera, globalnego producenta urządzeń do podawania leków. Przedsięwzięcie obejmuje budowę dwóch nowych hal produkcyjnych o łącznej powierzchni 7,5 tys. m² oraz przygotowanie przestrzeni pod dalszą ekspansję. Celem przedsięwzięcia jest nie tylko zwiększenie zdolności produkcyjnych, lecz także utworzenie około 350 nowych miejsc pracy do 2027 roku. Warto podkreślić, że projekt ten prowadzony jest z uwzględnieniem zasad zrównoważonego rozwoju, ze szczególnym naciskiem na ograniczanie emisji dwutlenku węgla.

Reasumując, województwo zachodniopomorskie, a w szczególności aglomeracja szczecińska, umacniają swoją pozycję jako jeden z kluczowych ośrodków nowoczesnych inwestycji magazynowo -przemysłowych w Polsce. Na dynamiczny rozwój regionu wpływają korzystne uwarunkowania lokalizacyjne, w tym bliskość granicy z Niemcami oraz dostęp do infrastruktury portowej, jak również odpowiednie zasoby ludzkie oraz dobrze rozwinięta sieć transportowa. Coraz większy udział projektów realizowanych w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju świadczy ponadto o innowacyjnym i proekologicznym kierunku transformacji przestrzeni gospodarczej regionu.